拍賣流程

不動產拍賣規程

1  范圍

本規程規定了不動產拍賣的基本原則,確定了不動產拍賣的主要程序與要求,適用于在中華人民共和國境內舉辦的不動產拍賣經營活動。

2  術語

本規程采用下列專業術語:

2.1不動產拍賣企業

指依法設立、以不動產拍賣作為其部分或者全部經營業務的拍賣企業。

2.2不動產

指設定于土地、建筑物及其他地上附著物的所有權、其他物權。

2.3優先購買權

指特定人依照法律規定或合同約定,在出賣人出賣標的物于第三人時,享有的在同等條件優先于第三人購買的權利。不動產優先購買權主要包括承租人、共有人的優先購買權。

3  基本原則

拍賣活動應當遵循有關法律、行政法規,遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則。

4  不動產拍賣從業人員的特殊條件

4.1 不動產拍賣從業人員應當符合下列條件:

——熟知不動產交易相關的法律、法規和規章;

——具備相應的不動產交易知識和能力;

——具備相應的不動產拍賣運作知識和能力。

5  拍賣委托

5.1委托人應提供的資料

5.1.1委托人與拍賣人簽訂委托拍賣合同,應當提供身份證明和拍賣人要求提供的拍賣標的的產權證明或者其可以依法處分拍賣標的的證明及其他資料。

——委托人為自然人的,提供有效身份證或護照或中華人民共和國政府認可的其他有效身份證件;

——委托人為法人或者其他組織的,提供有效注冊登記文件、法定代表人身份證明;

——代理委托人委托拍賣拍賣標的的,應當向拍賣人出具授權委托書和委托人、代理人的有效身份證明。授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、身份證明種類及號碼、代理事項、代理權限和有效期。

5.1.2委托人須提供拍賣標的的無瑕疵聲明或瑕疵情況說明,并簽字、蓋章確認。

5.2委托拍賣合同的簽訂

5.2.1拍賣人接受委托人的拍賣委托的,應當與委托人簽訂委托拍賣合同(參見附錄A)。

5.2.2委托拍賣合同應當載明以下事項:

——委托人、拍賣人的姓名或者名稱、住所;

——拍賣標的的名稱、所在位置、數量、面積、使用年限、用途及瑕疵表述;

——委托人提出的保留價;

——拍賣的時間、地點;

——拍賣標的交付和產權過戶的時間、方式;

——傭金及其支付的方式、期限;

——價款的支付方式、期限;

——違約責任;

——雙方約定的其他事項。

5.2.3委托拍賣合同的管理

5.2.3.1簽訂委托拍賣合同時,拍賣人與委托人應當準確、清晰、完整填寫合同的各項內容,有附件的合同應當在附件中準確填寫主合同號。

5.2.3.2簽訂委托拍賣合同時,應當準確填寫合同簽訂的日期,拍賣人代表與委托人應當在合同簽章處親筆簽名。

5.2.3.3委托拍賣合同可以一式四份,委托人、拍賣人各執一份,交當地工商行政管理局備案一份,備用一份。

5.2.3.4委托拍賣合同一經簽訂不得隨意更改。確需更改的,拍賣人與委托人應當重新簽訂新合同,或者簽訂補充協議。

5.2.3.5拍賣人應當建立委托拍賣合同的合同管理臺賬,指定專人負責對合同狀態進行追蹤,嚴格控制合同的領出、簽訂和收回,并按照拍賣會種類、場次和業務部門完整系統地保存已簽訂的委托拍賣合同。相關業務部門應當指定專人負責保管委托拍賣合同業務聯,并采取必要的保密措施。

6  拍賣標的

6.1土地所有權等法律、法規禁止拍賣的不動產,不得成為拍賣標的。

6.2拍賣國家所有的不動產,須經縣(區)以上人民政府或其授權機關批準。

6.3共有不動產的拍賣,須經全體共有人書面同意。

7  拍賣文件的制作

7.1拍賣文件的制作、發放

7.1.1在拍賣標的展示前,拍賣人應當制作并發放拍賣文件,以方便相關各方了解拍賣活動以及拍賣標的的基本情況。

7.2拍賣文件的內容

7.2.1拍賣文件應當包括以下內容:

——拍賣標的清單;

——展示、拍賣的時間、地點;

——拍賣規則和注意事項;

——拍賣人聯絡方式等拍賣人信息。

8  拍賣公告

8.1拍賣人舉辦不動產拍賣活動,應當根據拍賣標的物的屬性及拍賣的性質,按照《拍賣法》及相關法律、行政法規規定的期限進行公告。

8.2拍賣公告(參見附錄B)應當載明下列事項:

——拍賣的時間、地點;

——拍賣標的名稱;

——拍賣標的展示時間、地點;

——參與競買應當辦理的手續;

——需要公告的其他事項。

8.3拍賣公告應當通過報紙或者其他新聞媒介發布。

9  拍賣會備案

9.1拍賣會舉辦之前,拍賣人應在拍賣日前七日內到拍賣活動所在地的工商行政管理局備案,備案的內容包括:

——拍賣會名稱、時間、地點;

——主持拍賣的拍賣師資格證復印件;

——拍賣公告發布的日期和媒體、拍賣標的的展示日期;

——拍賣標的的清單及有關審批文件復印件;

——其他需要的材料。

9.2拍賣會結束后七天內,拍賣人應當將買受人的姓名/名稱、身份證復印件/營業執照復印件送拍賣活動所在地的工商行政管理局備案。

10  拍賣會的準備

10.1拍賣人應當提前確定拍賣會的日程安排、崗位設置、人員分工以及實施方案。

11  競買人登記

11.1競買人登記需要辦理的登記手續

11.1.1競買人提供有效身份證件復印件并加蓋公章或簽名。拍賣人核對后存檔。

11.1.1.1競買人為自然人的,應當提供有效身份證件或護照或中華人民共和國認可的其他有效身份證件;競買人為法人或者其他組織的,應當提供有效的注冊登記文件、法定代表人身份證明或者合法的授權委托證明文件。

11.1.1.2拍賣人和委托人在拍賣日5日前,以書面形式通知承租人或共有人。優先購買權人參與競買的,須在辦理競買手續時向拍賣人提供經委托人或公證機關確認其享有優先購買權的有效證明,否則視為放棄優先購買權。

11.1.2競買人簽署競買登記文件。競買登記文件的內容應當包括:競買牌號;競買人姓名、聯系方式等基本信息資料;競買人認可拍賣人拍賣規則的承諾;競買人親筆簽名。

11.1.3競買人按規定交納競買保證金。競買人全額繳納競買保證金后,拍賣人應當向競買人出具競買保證金收據。拍賣結束后,競買人未競得拍賣標的的,競買保證金在拍賣結束后五個工作日內或按約定時間,由拍賣人全額退還競買人;若競買人競得拍賣標的,競買保證金沖抵傭金、部分或全部成交款項。

11.1.4競買人領取競買牌號。

11.2資信核查

11.2.1簽署競買登記文件時,競買人應當如實申明資信狀況。

11.2.2拍賣人有權視具體情況拒絕資信情況不良者報名參加拍賣會。

11.3競買代理

11.3.1競買人可以自行參加競買,也可以委托其代理人參加競買。

11.3.2競買人委托他人代理競買的,應當出具授權委托書和競買人、代理人的有效身份證明。授權委托書應載明代理人的姓名或者名稱、身份證明種類及號碼、代理事項、代理權限和有效期。

12  拍賣會

12.1拍賣會現場布置

12.1.1相關人員應當預先對拍賣會現場進行妥善布置。

12.2拍賣的實施

12.2.1拍賣會開始前,涉及以下情形的,拍賣人應當提前告知競買人:

——拍賣標的依法中止、終止拍賣的;

——競價階梯;

——拍賣文件的說明文字有重大調整的。

12.2.2拍賣師、記錄員、電腦、投影人員就位。

12.2.3拍賣師宣布拍賣規則和注意事項,宣布拍賣會開始。

12.2.4拍賣師原則上應當按照拍賣文件載明的順序依次主持拍賣標的的拍賣。

12.2.5拍賣標的無保留價的,拍賣師應當在拍賣前予以說明。

12.2.6拍賣標的有保留價的,競買人的最高應價未達到保留價時,該應價不發生效力,拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。

12.2.7優先購買權人參與競買的,拍賣師應在拍賣會前向各競買人聲明。

12.2.8競買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后,拍賣成交。有優先購買權人參與競買時,拍賣師應在作出成交表示前詢問優先購買權人的意愿,優先購買權人表示愿意以該價格買受且無人再行加價時,拍賣師應將該標的拍歸優先購買權人;優先購買權人表示放棄時,拍賣師應將該標的拍歸原出價最高的競買人。

12.2.9拍賣成交后,買受人和拍賣人應當簽署成交確認書(參加附錄D)。拍賣師應在成交確認書上簽字確認。成交確認書至少一式兩聯,買受人、拍賣人各執一聯。

12.2.10拍賣人進行拍賣時,應當依法制作拍賣筆錄(參加附錄E)。拍賣筆錄記載事項應包括拍賣時間、地點,拍賣標的的名稱、目錄號、數量,拍賣標的起拍價、加價簡要過程和成交價,買受人的競買號牌號碼等。拍賣筆錄應當由拍賣師、記錄人簽名;拍賣成交的,還應當由買受人簽名。

12.2.11拍賣成交,拍賣人向競買人提供成交確認書、退還未成交競買人的競買保證金、向買受人收取完畢傭金且將買受人拍賣會前繳納的競買保證金沖抵傭金后的款項退還給委托人后,拍賣人的義務立即告終止。

12.3拍賣中止與恢復

12.3.1有下列情形之一的,拍賣人應當中止拍賣:

——沒有競買人參加拍賣的;

——第三人對拍賣標的的產權或者處分權有爭議并當場提供有效證明的;

——委托人在拍賣會前以正當理由書面通知拍賣人中止拍賣的;

——出現其他依法應當中止的情形的。

12.3.2中止拍賣由拍賣人宣布。中止拍賣的事由消失后,應當恢復拍賣。

12.3.3恢復拍賣的時間可以在中止拍賣時一并通知,也可以另行通知。

12.3.4拍賣人依據拍賣中止時的進度恢復拍賣。

12.3.5拍賣人在拍賣中止前已采取的拍賣公告等措施,繼續有效。

12.4拍賣終止

12.4.1有下列情形之一的,拍賣人應當終止拍賣:

——人民法院、仲裁機構或者有關行政機關認定委托人對拍賣標的無處分權并書面通知拍賣人的;

——發生不可抗力或意外事件致使拍賣活動無法進行的;

——拍賣標的在拍賣前毀損、滅失的;

——委托人在拍賣會前書面通知拍賣人終止拍賣的;

——拍賣成交的;

——出現其他依法應當終止的情形的。

12.5買受人結算

12.5.1買受人辦理相關結算事宜時需攜帶成交確認書、競買保證金收據或信用卡單客戶聯,拍賣人核對其身份后打印賬單。

12.5.2買受人委托他人代為付款的,代理人應當出具買受人的授權委托書。授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、身份證明種類及號碼、代理事項、代理權限和有效期限。拍賣人還應當核對代理人的有效身份證件,并復印留存。

12.6委托人結算

12.6.1拍賣人向買受人收取完畢傭金且將買受人拍賣會前繳納的競買保證金沖抵傭金后的款項支付給委托人,其余款項由買受人直接向委托人繳納。因支付成交價款發生糾紛,由委托人與買受人依法處理。

12.6.2委托人委托他人辦理結算事宜時,代理人應當出具委托人的授權委托書。授權委托書應當載明代理人的姓名或者名稱、身份證明種類及號碼、代理事項、代理權限和有效期。拍賣人應當核對代理人的有效身份證件,并復印留存。

13  拍賣標的的交付

13.1轉移占有

13.1.1委托人在接到拍賣人發出的交付通知后,應當在委托拍賣合同規定的交付期限內轉移拍賣標的,委托人與買受人應當簽署交接書。

13.1.2委托人應當付清不動產轉移之日前的所有水、電、燃氣、通信、物業管理等相關費用;如另有約定的,按照其約定。

13.2權屬變更

13.2.1委托人應當提供不動產過戶時所需的相關文件,并與買受人共同辦理不動產過戶登記。不動產過戶中的各種稅費,由委托人和買受人依照相關法律的規定承擔;如另有約定的,按照其約定。

13.3交付糾紛的處理

13.3.1因拍賣標的交付發生糾紛,由委托人與買受人依法處理。

14  檔案管理

14.1檔案資料

14.1.1拍賣人應當妥善保管檔案資料,保管期限自委托拍賣合同終止之日起計算,不得少于五年。

14.1.2檔案資料包括:

——委托拍賣合同、委托人的有關資料、證照復印件等,以及拍賣標的的保管、保險、移交等事項的有關資料;

——拍賣公告,包括刊登公告的剪報、視頻錄像、電臺廣播錄音;

——拍賣標的資料,包括拍賣文件、與拍賣標的相關的膠片、電子圖片、文字資料、鑒定記錄,以及有關部門的批復文件;

——委托人提供的對拍賣標的享有所有權或處分權的證明;

——競買登記文件,包括競買登記單、競買人的身份證明復印件、委托代理競買授權書,以及代理人的身份證明復印件;

——拍賣規則、競買須知、重要聲明等;

——拍賣筆錄,包括場次、順序號、落槌價、買受人牌號等內容;

——成交確認書;

——拍賣未成交、中止和終止拍賣的有關資料。

14.2檔案資料的管理

14.2.1拍賣人可以自行選擇以下檔案管理方式,但不應混用:

——以拍賣會為單元將上述檔案內容資料整理存檔。

——以檔案的各項內容為單元,按照年度或月度分類存檔。

14.2.2管理要求

14.2.2.1拍賣人應當指定專人專職或兼職擔任檔案資料的管理人。

14.2.2.2拍賣資料應當真實、準確、完整,查閱方便。

14.2.2.3每個拍賣檔案均應建立檔案目錄和編號。

14.2.3檢索

14.2.3.1拍賣人應當建立檔案檢索系統,以便查尋。


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